解析房地产市场走势 从政策底到市场底还有多远

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简述:解析房地产市场走势 从政策底到市场底还有多远
  今年一季度,随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价怎

解析房地产市场走势 从政策底到市场底还有多远
  今年一季度,随着楼市调控“政策触底”成为业内共识,上海、北京等城市的刚性需求有所释放,但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。

  正在召开的博鳌亚洲论坛2012年年会上,围绕今年楼市走向,中外与会嘉宾展开激烈碰撞,探寻房价回归的“市场底”,为中国房地产改革把脉问诊。

  政策触底:刚需“回暖”难改“回归”大势

  今年全国两会期间,住建部副部长齐骥明确表示,近期不会再出台新的房地产调控政策。政策“触底”信号的发出,促使开发商“以价换量”,让遏制已久的刚性自住需求开始逐步释放。
 

  与会嘉宾、SOHO中国董事长潘石屹说,前期“限购令”等政策出台后,从去年9月始全国楼市成交量“悬崖式”下跌。但在政府“政策触底”与开发商“以价换量”的综合影响下,近期一些城市楼市出现回暖迹象。

  北京市住建委网站公布的网签数据显示,3月北京新建住宅签约量,剔除保障房成交量后,环比2月上涨46.6%,新建商品房均价已连续3个月调整至2万元以下。

  海口市民杨静一直有购房自住计划,长期观望后最近终于出手购买了一套小户型。“政府部门说调控政策出得差不多了,再不出手担心房价会再次反弹。”

  根据中国指数研究院监测的40个城市,从3月19日至25日,有22个城市的楼市周均成交量出现增长。

  与会嘉宾、诺贝尔经济学奖获得者菲尔普斯认为,中国政府采取一系列调控政策防止投资者过快炒高楼价,是为了纠正房价结构性的过高增长。红杉资本创始人沈南鹏则说:“中国房价高企甚至已经造成人才向海外流失。”

  中央政府坚持调控不动摇的姿态让开发商不敢乐观,坚持以价换量、开发刚性需求成为业内共识。

  “房地产行业还在‘过冬’,必须花心思挖掘刚需,把注意力放在有潜力的二三四线城市。”佳兆业集团总监周素萍坦言。

  与会嘉宾普遍认为,以自住需求为主的市场,将是2012年中国楼市的鲜明特征,不要奢望房价今年会大幅反弹,稳健调整仍将是基本走势。

  市场寻底:房价回归“合理区间”尚待时日

  温家宝总理在今年全国两会上表示,一些地方房价还远远没有回到合理价位,因此调控不能放松。

  对此,上海易居房地产研究院杨红旭说,目前中国500强房企的“库存”巨大,不少开发商资金紧张的问题更加突出。在双重压力下,通过降价促销回笼资金是主要路径。预计新一轮的打折降价潮,将在未来两三个月内持续展开。

  那么,房价还有多大下行空间?

  与会嘉宾、成都大学副校长张其佐认为,如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇,市场底部最迟将在年底前出现,房价至少还有15%至20%的下降空间。

  中国房地产研究会副会长顾云昌则认为,经过去年的调整,目前大多数中小城市房价基本合理,但北京、上海等一线城市房价回归合理会很艰难。

  一些与会嘉宾认为,不能忽视“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现,调整程度是否合理,还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。

  “如果成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现,就可以确认底部出现。”杨红旭说,乐观地看,今年楼市“市场底”将出现在第二三季度。

  但部分与会嘉宾也表示,如果从房价收入比等因素看,房价市场寻底还需要较长时间。

  “显然,目前我国房价收入比和房地产平均利润仍然过高。”张其佐认为,我国房价收入比应控制在3:1至6:1之间,房地产平均毛利率控制在10%至15%之间为宜。

  改革跟进:政策退出应避免新的“报复性反弹”

  在调控高压下,当前楼市投资投机性需求得到有效遏制,正是推行房地产制度性改革的良好时机。

  “目前房地产调控效果仍是短期的,短期的需求调控往往压抑下一阶段供给,反而会给以后房价带来上涨压力。”张其佐说,调控政策频繁多变,也会带来市场剧烈波动。

  “既然是短期调控政策,就早晚要退出。”中国(海南)改革发展研究院执行院长迟福林说,只有制度建设才能“填补”政策退出的空间。否则,楼市调控就难以走出“越调越高”和“报复性反弹”的怪圈。

  对于房地产如何深度改革,财政部财政科学研究所所长贾康认为,“双轨统筹”是解决目前房价过高的重要手段。“政策轨”上的保障房供给是政府要牵头“托底”;对商品房价,政府不应再用行政手段一味强力干预。“市场轨”上政府应该主要管规划、管规则、管收税。

  贾康建议,“十二五”期间,一线城市应先后跟进征收房产税。房产保有环节征税可以形成多种正面效应,合理激励地方政府转变职能,在配套改革中解决地方政府对土地财政的过度依赖。

  “2012年是房地产的转折年。”潘石屹认为,开发商“有钱就能圈地,盖房就能挣钱”的开发模式已结束。政府应该转而用税收政策、货币政策调控房地产市场,通过增加土地供应等市场配置资源手段稳定楼市。

  今年,住房保障体系建设、个人住房信息系统全国联网、房产税试点范围扩大等“制度层面”的改革将加速推进。与会嘉宾认为,考虑到我国城镇化进程在加快,要避免“过山车”式的房价反弹,楼市改革还有较长的路要走。

 

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