房屋抵押“以贷购房”是否划算?

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简述:  一套评估价值为100万元的房屋,去年只能贷出70万元,如今最高可贷出100万元,此外贷款利率还有一定幅度的回落。记者近日从杭州房产抵押贷款市场了解到,元旦过后抵押贷

  一套评估价值为100万元的房屋,去年只能贷出70万元,如今最高可贷出100万元,此外贷款利率还有一定幅度的回落。记者近日从杭州房产抵押贷款市场了解到,元旦过后抵押贷款额度悄悄发生了变化,由之前房屋评估值的最高70%提高到了100%。

  抵押贷款额度提高

  办理过房产抵押贷款的人都知道,如果你手头上有一套价值100万元的房屋(银行按揭已还清),将其抵押后最多只能向银行贷出70万元。为什么不能贷出100万元?银行会告诉你这是为了防范风险,你的房子今天值100万元,万一市场不好明天就不值这么多了。

  不过今年元旦过后,房产抵押贷款额度悄悄发生了变化。杭州大亨房产是一家从事房产抵押贷款服务的公司,上周该公司工作人员吴先生向记者透露,部分银行的房产抵押贷款额度已经提高。“如果贷款人在浙江省内办有公司,那么房产抵押贷款的额度就可以达到100%。”吴先生说,只要在省内开公司且满1年以上,就可申请全额抵押贷款。由于对公司规模没有要求,因而这一条件并不算苛刻。

  对于那些没有开公司的普通市民,最高贷款额度维持不变,仍为房屋评估值的70%。但是去年很多房产抵押贷款最终的放贷额度都只有房屋评估值的60%,如今只要房屋产权清晰且已还清银行按揭,都能按照房屋评估值的70%放贷。

  贷款利率出现回落

  贷款额度提高的同时,利率也出现了一定程度的回落。记者了解到,如果申请贷款额度为房屋评估值的70%,年利率为7.2%;如果申请的是全额抵押贷款,年利率为8.4%。相比1年期贷款6.56%的基准利率,分别上浮9.8%和28%。

  “全额抵押贷款银行承担的风险要更大一些。其中70%贷款额度由房产抵押,其余30%贷款额度则由担保公司担保。正因为如此,全额抵押贷款的利率相对要高一些。”杭州大亨房产公司工作人员吴先生向记者解释说。

  不过即便如此,这样的利率相比去年的贷款市场,已经降了不少。据了解,去年下半年,房产抵押贷款利率普遍上浮30-40%,最低也要上浮20%。

  以贷购房不划算

  房产抵押贷款额度提高而且利率回落,而二套房贷利率居高不下,这让不少人萌生了“以贷购房”的想法,即把第一套房产抵押贷款,用于购买第二套房产。那么这种方法究竟是否划算?

  目前二套房贷利率普遍上浮20%,5年期以上基准利率为7.05%,上浮之后执行的实际利率为8.46%,而抵押贷款年利率为7.2%。显然从银行利率上看,抵押贷款要比二套房贷低。当然抵押贷款要产生相关费用(评估、代办服务等),一般为贷款额的3%,这也是一笔不小的数目。但如果拿到这笔贷款之后能够全款付清第二套房产的话,这笔费用差不多能赚回来,因为不少楼盘都是全款付清比按揭付款还能再优惠总房款两三个点。

  表面上看,房产抵押贷款似乎比较划算,“以贷购房”可以省下更多利息。但是房产抵押贷款和普通房贷的还款方式并不一样,前者须每月偿还利息,贷款到期后一次性偿还本金;后者每月偿还本息,将本金和利息平摊到每月,按月还款直到贷款结清。以100万元10年期贷款为例,前者的利息总额为72万元,后者利息总额为48.5万元,因此前者利息反而比后者高。

  此外房产抵押贷款目前的期限为1-3年,贷款到期后须周转(续贷),可能会产生一部分垫资费,同时受金融政策影响银行是否会批准续贷,这也是贷款人需考虑的风险因素。因此房产抵押贷款只适合短期资金周转,“以贷购房”并不划算。
 

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